[청구번호] 조심 2020중1705 (2020.08.25) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 청구인이 조정대상지역내 1세대 3주택을 보유한 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 [결정요지] 청구인을 조정대상지역내 1세대 3주택자에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것을 판단됨 [관련법령] 소득세법 시행령제167조의3 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유] 1. 처분개요 가. 청구인은 2019.2.28. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO양도하고 1세대 1주택(고가주택)으로 보아 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO신고·납부하였다. 나. OOO지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점주택 양도일 현재 OOO(이하 “임대주택”이라 한다) 및 같은 구 OOO(이하 “대체주택”이라 한다)를 각각 보유하여 조정대상지역내 1세대 3주택자에 해당한다고 보아 양도소득세를 과세할 것을 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 일반세율에 가산세율 20%를 더한 중과세율을 적용하여 2020.4.6. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.4.22. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 처분청은 청구인을 1세대 3주택자에 해당한다고 보아 이 건 처분을 하였으나, 이 건 임대주택은 임대주택의 요건을 충족할 뿐만 아니라 대체주택의 경우도 대체주택의 취득요건을 충족하므로 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 및 제20항 단서에 따라 대체주택 및 임대주택은 주택 수에 포함되지 아니하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있음에도 별도의 세법개정이 없이 국세청의 예규(서면 2018-부동산-3457, 2019.2.14.)만을 근거로 세법을 새롭게 해석하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 실수요자 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안에 따른 ‘8.2 대책(2017.8.2.)’의 후속 조치로 2017.12.14. 「소득세법」이 개정되어 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 2018.4.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세를 중과하는 제도가 신설되었고, 개정된 법률의 부칙에 따라 2018.4.1. 이후 양도분부터 3주택자가 양도하는 주택에 대하여 양도소득세 중과를 적용하고 있다. 한편, 1세대 1주택 비과세에 관한 법령에 따르면 「소득세법」제89조 제1항 제3호에서 같은 법 시행령 제154조의 요건을 충족하는 주택의 양도로 발생하는 소득은 비과세 소득으로 규정하면서 고가주택은 비과세 양도소득에서 제외하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제155조 제1항에서 일시적 2주택이 된 경우 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택으로 보도록 규정하고 있으나, 이 경우에도 고가주택 부분의 양도소득은 「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따라 비과세 소득이 될 수 없으며, 같은 법 시행령 제155조 제20항에서 장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 해당 거주주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다고 규정하고 있으나, 해당 규정은 장기임대주택 외에 거주주택 1주택만을 보유하고 있는 경우 적용하는 특례규정으로서 일시적 2주택 보유자에 대하여도 해당 특례를 적용한다는 규정이 없으므로 임의로 확장하여 해석할 수 없다. 또한, 다주택자 중과와 관련하여 신설된 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제10호에서 장기임대주택을 제외하고 1개의 일반주택만을 소유하고 있는 경우 해당 일반주택은 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있으므로 장기임대주택 외에 일시적 2주택을 보유하고 있는 경우에는 일반주택이 2개이므로 장기임대주택과 2개의 일반주택을 보유한 3주택자로 봄이 타당하므로 청구인을 조정대상지역내 1세대 3주택자에 해당한다고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 조정대상지역내 1세대 3주택을 보유한 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 제104조[양도소득세의 세율] ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 제155조[1세대 1주택의 특례] ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. ⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나「영유아보육법」제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는「영유아보육법」제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다).(단서 생략) 10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 쟁점주택을 양도하고 1세대 1주택(고가주택)으로 보아 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여 2019년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였으나, 처분청은 쟁점주택 양도일 현재 청구인 세대는 임대주택과 대체주택을 보유하고 있어 조정대상지역내 1세대 3주택자에 해당한다고 보아 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 양도소득세를 과세하였다. ＜표1＞ 이 건 처분 내역 (단위 : 원) (2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인 세대의 쟁점주택 양도일(2019.2.28.) 현재 주택보유 현황은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 주택보유 현황 (나) 국세청의 통합전산시스템에 의하면, 청구인은 임대주택에 대하여 2018.12.21. 지방자치단체에 임대사업자 등록OOO을 하였고, 2018.12.21. 처분청에 주택임대업 사업자등록OOO을 한 것으로 나타난다. (다) 그 밖에 청구인은 쟁점주택을 1993.2.12. 취득하고 대체주택을 2016.4.27. 취득한 후 2019.2.28. 쟁점주택을 양도하여 쟁점주택과 대체주택은 거주이전을 위한 일시적 2주택의 요건을 충족하고 이에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 및 제20항 단서에 따라 대체주택 및 임대주택은 주택 수에 포함되지 아니하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있음에도 국세청의 예규만을 근거로 세법을 새롭게 해석하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 소득세법령상 ‘1세대 1주택 비과세 규정’과 ‘다주택자에 대한 중과세 규정’은 각각 그 입법취지가 달라서 별개로 적용되어야 하는 점, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 대하여 규정하고 있는 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 각 호에서 중과배제주택으로 쟁점주택을 포함하지 아니하고 있고, 같은 항 본문에서 ‘장기임대주택’을 주택 수를 계산할 때 산입하지 아니하도록 하는 규정이 없는 점 등에 비추어 청구인을 조정대상지역내 1세대 3주택자에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.